Ürün veren bir malı kiraladım: işletme, onarım ve geri verme kuralları neler?

Kısaca

• Ürün kirası, kullanımın yanında ürünlerin devşirilmesini de bedel karşılığında kiracıya bırakır.
• Esaslı onarımlar ile kiracının bakım ve küçük onarım yükümlülükleri ayrı düzenlenmiştir.
• Tarımsal taşınmazda sözleşme biterken henüz devşirilmemiş ürünler için özel hükümler uygulanır.

Bir malın kiralanması bazen yalnız kullanma olanağı sağlamaz; o maldan ürün elde etme ve ürünleri toplama yetkisini de içerir. Türk Borçlar Kanunu bu ilişkiyi ürün kirası olarak düzenler. Özellikle tarımsal taşınmazlarda teslim edilen araçlar, işletme biçimi ve sözleşme sonunda kalan ürünler ayrı sorunlar doğurabilir.

TBK 357’de ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılması ve ürünlerinin devşirilmesi bedel karşılığında kiracıya bırakılır. Özel hüküm bulunmayan konularda, TBK 358 gereğince kira sözleşmesinin genel hükümleri uygulanır. Bu nedenle ürün kirasını yalnız sözleşmedeki isimle değerlendirmek yerine verilen kullanım ve ürün alma yetkileri birlikte incelenmelidir.

Teslim edilecek mal ve başlangıç tutanağı

Kira bedeli para olarak belirlenebileceği gibi devşirilecek ürünün belli bir oranı biçiminde de kararlaştırılabilir. İkinci durum ürüne katılmalı kiradır. Oran sözleşmeyle belirlenmemişse yerel âdet esas alınır; kanunda bütün ilişkiler için geçerli ortak bir yüzde yoktur.

TBK 359, sözleşmenin araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içermesi hâlinde tutanak düzenlenmesini zorunlu kılar. Taraflar değerleri birlikte takdir eder, iki nüsha tutanak düzenleyip imzalar ve birbirlerine verir. Böylece kira konusu yalnız ana taşınmazdan veya haktan ibaretmiş gibi ele alınmaz.

Tutanakta eşyanın tanımlanması ve birlikte belirlenen değerinin anlaşılır olması, sona ermedeki hesabı kolaylaştırır. Aynı türden birden çok araç varsa her birini ayırt eden bilgi kullanılabilir. Bunlar kanundaki tutanağın hangi eşyayı kapsadığının sonradan anlaşılmasına yardımcı olan pratik ayrıntılardır.

TBK 360’a göre kiraya veren, birlikte kiralanan taşınırlar dahil kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılmaya ve işletilmeye elverişli durumda teslim eder. Sözleşme boyunca da bu durumda bulundurmalıdır. Yalnız anahtarın veya fiilî kullanımın devredilmesi, elverişlilik yükümlülüğünün bütün yönlerini açıklamaz.

İşletme, bakım ve esaslı onarımlar

TBK 361, kira süresince zorunlu hâle gelen esaslı onarımları kiraya verene yükler. Kiracı bildirir bildirmez onarım, kiraya verenin gideriyle yapılmalıdır. Bu nedenle onarım ihtiyacının ne zaman ortaya çıktığı ve ne zaman bildirildiği ayrı kaydedilebilir.

Kiracının kendi yükümlülüğü ise TBK 364 ve 365’te düzenlenir. Kiralananı amacına uygun ve iyi biçimde işletmek, özellikle ürün vermeye elverişli durumda tutmak gerekir. Kiracı, izinsiz olarak işletme yöntemini kira süresinden sonra etkisi görülecek şekilde değiştiremez.

Bakımın gereği gibi sağlanması da kiracıya aittir. Yerel âdete uygun küçük onarımlar yapılmalı; bozulan veya kullanımla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenileri konulmalıdır. Esaslı onarımla küçük onarımı aynı masraf türü gibi göstermek doğru değildir.

Bir giderin kime ait olduğu tartışıldığında işin niteliği, gerekliliği ve hangi yükümlülükle bağlantılı olduğu açıklanmalıdır. Sadece faturayı kimin ödediği, kanundaki yükümlülük dağılımını tek başına belirlemez. Bildirim, yapılan iş ve masrafın kapsamı birlikte değerlendirilir.

Kira bedeli, verim kaybı ve başkasına kullandırma

TBK 362’de aksi sözleşme hükmü veya yerel âdet yoksa bedel ve yan giderlerin her kira yılının, en geç kira süresinin sonunda ödenmesi öngörülür. Bu kuralda sözleşme ve yerel âdet açıkça önem taşır. Ödeme zamanı her ürün kirasında aynı günmüş gibi kabul edilmemelidir.

Kiralananın tesliminden sonra vadesi gelen kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiraya veren yazılı bildirimle en az altmış günlük süre verebilir. Bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Teslim, vade ve yazılı süre verme koşulları birlikte okunmalıdır.

TBK 363, tarımsal taşınmazın olağan veriminin olağanüstü felaket veya doğal olaylar nedeniyle önemli ölçüde azalması hâlinde orantılı indirim istemini düzenler. Her ticari kazanç düşüşü aynı değildir. Verimin azalması, sebebi ve önemli ölçüde olup olmadığı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu haktan başlangıçta vazgeçmenin geçerliliği de sınırlıdır. Kira bedeli belirlenirken böyle durumların olasılığı dikkate alınmışsa veya zarar sigortayla karşılanmışsa başlangıçtaki feragat geçerli olabilir. Sözleşmede feragat cümlesi bulunması, bu koşulların araştırılmasını gereksiz kılmaz.

TBK 366’ya göre kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım ve işletme hakkını devredemez. Ancak kiralanandaki bazı yerler, kiraya verene zarar verecek değişiklik gerektirmemek koşuluyla kiraya verilebilir. Bu istisna bütün işletmenin serbestçe devri gibi genişletilmemelidir.

Sona ermede eşya, ürün ve gider hesabı

TBK 372, kira bitiminde kiralananın tutanaktaki bütün eşyayla birlikte geri verilmesini düzenler. İyi işletmeyle kaçınılabilecek değer eksiklikleri tazmin edilir. Kiracı, göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde oluşan değer artışları için tazminat isteyemez.

Tutanağa geçirilirken eşyalara değer biçilmişse TBK 373’ün özel hükmü de incelenir. Kiracı bunları özdeş tür ve değerde geri vermeli veya değer eksikliğini gidermelidir. Kiraya verenin kusuru ya da mücbir sebep ispatlanırsa geri verme veya tazminat yükümlülüğünden kurtulma mümkün olabilir.

Bu karşılaştırmada eşyanın yalnız sayısı değil, başlangıçta belirlenen türü ve değeri de ayrı sütunlarda gösterilebilir.

Aynı maddede kiracının kendi masrafından veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat istemi bulunur. Bu nedenle TBK 372’deki olağan özenle oluşan artışla, değer biçilmiş eşyanın hesabındaki bu hüküm birbirinden ayrılmalıdır. Başlangıç tutanağının içeriği geri verme aşamasında yeniden önem kazanır.

Tarımsal taşınmazda henüz devşirilmemiş ürün için TBK 374 uygulanır. Kiracı ürün üzerinde hak ileri süremez; yetiştirme giderlerinin hâkimin belirleyeceği miktarını isteyebilir ve bu tutar işlemiş kiralardan indirilir. Ürünün kendisini istemekle gider karşılığı istemek ayrı taleplerdir.

TBK 375 ise düzenli işletmenin gerektirdiği oranda son yılın samanı, hayvan yatakları, kuru otu ve gübresinin bırakılmasını düzenler. Alınandan fazla bırakılmışsa fazlalık için tazminat istenebilir; az bırakılmışsa eksiklik tamamlanır veya değer eksikliği giderilir. Başlangıç ve bitiş kayıtlarının karşılaştırılması, bu özel hesabın anlaşılır yapılmasını sağlar.

Sık sorulan sorular

Kira bedeli ürünün belli bir payı olarak kararlaştırılabilir mi?

TBK 357, bedelin devşirilecek ürünün belli oranı olarak kararlaştırıldığı ürüne katılmalı kirayı düzenler. Oran sözleşmede belirlenmemişse yerel âdet esas alınır. Kanun bütün ürün kiraları için tek bir paylaşım yüzdesi belirlemez.

Ürün azaldığında kira bedeli her durumda düşer mi?

TBK 363, tarımsal taşınmazın her zamanki veriminin olağanüstü felaket veya doğal olaylarla önemli ölçüde azalmasını arar. Koşulları varsa orantılı indirim istenebilir. Her gelir düşüşünü aynı madde kapsamına sokmak doğru değildir; verim kaybının sebebi ve derecesi incelenmelidir.

Sözleşme bittiğinde yetiştirdiğim ama toplamadığım ürün benim mi?

TBK 374’e göre tarımsal taşınmazın kiracısı, sona erme anında henüz devşirilmemiş ürün üzerinde hak ileri süremez. Ancak yetiştirme için yaptığı tarım giderlerinin hâkimce belirlenecek miktarını isteyebilir; bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir. Ürün üzerindeki hakla gider talebi birbirinden farklıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.