Emlak komisyonu ne zaman ödenir? Simsarlık (tellallık) sözleşmesi ve yazılı şekil

Kısaca

• Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
• Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
• Ücret kararlaştırılmamışsa tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir; aşırı ücreti hâkim indirebilir.
• Diğer tarafın menfaatine hareket eden simsar, ücrete ve giderlerine ilişkin haklarını kaybeder.

Ev alırken, satarken ya da kiralarken emlakçıyla çalışmak yaygındır. Emlakçıya ödenen paraya halk arasında komisyon denir. Hukukta bu ilişki simsarlık sözleşmesiyle düzenlenir.

Eski kanunda ve uygulamada tellallık sözleşmesi adı da kullanılır. Türk Borçlar Kanunu bu sözleşmeyi 520 ile 525. maddeler arasında düzenler.

Kanuna göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı ya da kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir (m. 520). Simsar, bu işi yapan kişidir; taşınmazlarda bu kişi çoğunlukla emlakçıdır. Simsara ücreti ödeyecek olan kişiye iş sahibi denir.

Yazılı şekil zorunluluğu

Taşınmazlarda en önemli kural şekildir. Kanun, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını açıkça söyler (m. 520). Metin bu kuralı satışla sınırlamaz; kiralama gibi taşınmazla ilgili diğer aracılıklar da kapsama girer.

Kanunda öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (m. 12). Yazılı şekilde yapılması gereken sözleşmeler, borç altına girenlerin imzasını taşımalıdır (m. 14). Ücret ödeme borcu altına giren iş sahibi olduğundan, onun imzası özellikle önemlidir. Simsarın da sözleşmeyi imzalamış olması gerekip gerekmediği konusunda yargı kararları farklı sonuçlara ulaşmıştır.

Uygulamada emlak ofisleri, taşınmaz gösterildiğinde ziyaretçiye bir yer gösterme belgesi imzalatır. Sözlü bir anlaşmayla iş yaptıran ya da yalnızca böyle bir belge imzalayan kişi bakımından durum belirsizleşir. Taşınmazın gösterildiğini kaydeden bir belge, ücreti ve tarafların borçlarını içermiyorsa, her zaman yazılı bir simsarlık sözleşmesi sayılmayabilir.

Bu yüzden imzalanan belgenin ne olduğunu ve neyi taahhüt ettiğini imzadan önce okumak gerekir. Belgede ücretle ya da vazgeçme hâlinde ödenecek bir tutarla ilgili kayıt varsa, bu kayıt ayrıca dikkatle incelenmelidir.

Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır (m. 520). Bu, simsarın işi özenle ve iş sahibinin yararını gözeterek yürütmesi gerektiği anlamına gelir.

Komisyona hak kazanma

Kanunun temel kuralı açıktır: simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (m. 521). Buradan iki sonuç çıkar.

Birincisi, simsarın çalışmış olması tek başına yetmez. Kanunun aradığı, sözleşmenin kurulmasıdır. Ev gösterilmiş, görüşmeler yapılmış ama satış ya da kira sözleşmesi kurulmamışsa, simsar ücret isteyemez.

İkincisi, kurulan sözleşme ile simsarın faaliyeti arasında bir bağ bulunmalıdır. Alıcı aynı evi simsardan tamamen bağımsız olarak, başka bir yoldan bulmuşsa bu bağ yoktur. Buna karşılık simsarın tanıştırdığı taraflar sonradan simsarı aradan çıkarıp doğrudan anlaşırsa, sözleşme yine simsarın faaliyeti sonucunda kurulmuş sayılabilir. Bu bağın varlığını ispat yükü simsara aittir.

Taşınmaz satışı resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde yapılmadıkça geçerli olmaz (m. 237). Bu nedenle satışın gerçekten kurulup kurulmadığı da önemlidir. Kurulan sözleşme geciktirici bir koşula, yani gerçekleşmesi belirsiz bir olaya bağlanmışsa, ücret ancak koşul gerçekleştiğinde ödenir (m. 521).

Simsarın yaptığı giderler ayrıca düzenlenmiştir. Giderlerin simsara ödeneceği kararlaştırılmışsa, faaliyet sözleşmeyle sonuçlanmasa bile giderler ödenir (m. 521). Böyle bir kayıt yoksa simsar, sözleşme kurulmadığında giderlerini de isteyemez.

Taraflar önce bir satış vaadi sözleşmesi yapıp asıl satışı sonraya bırakabilir. Asıl satış hiç gerçekleşmezse, simsarın ücrete hak kazanıp kazanmadığı tartışma konusu olur. Simsarlık sözleşmesinde bu ihtimal için açık bir kayıt bulunması, sonradan çıkacak uyuşmazlığı azaltır.

Ücretin belirlenmesi ve indirilmesi

Taraflar ücreti sözleşmede kararlaştırabilir. Ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle, yani o işte yerleşmiş uygulamaya göre ödenir (m. 522).

Emlak işletmelerinin alabileceği hizmet bedeli ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Oranlar yönetmelik değişiklikleriyle değişebildiği için, sözleşme imzalanmadan önce yönetmeliğin güncel metnine bakmak gerekir.

Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine hâkim bu ücreti hakkaniyete uygun olarak indirebilir (m. 525).

Uygulamada simsarlık sözleşmelerine sık eklenen bir kayıt da iş sahibinin vazgeçmesi hâlinde yine de ücret ya da belirli bir tutar ödeyeceğine ilişkin kayıttır. Böyle bir kayıt bir ceza koşulu niteliğindeyse, hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu indirir (m. 182). Ceza koşulunun genel kuralları ayrı bir yazıda ele alınmıştır.

Sözleşmeyi imzalamadan önce

Simsarlık sözleşmesi çoğu zaman emlak ofisinin hazır formuyla yapılır. İmzadan önce şu noktalara bakmak yararlıdır:

• Taşınmazın adresi ve tapu bilgileri doğru yazılmış mı?
• Ücretin tutarı ya da oranı, kimin ödeyeceği ve ne zaman ödeneceği açık mı?
• Sözleşmenin bir süresi var mı, süre bitince ne olacağı yazılmış mı?
• İş sahibinin vazgeçmesi ya da taşınmazı kendisinin satması hâlinde ücret veya ceza ödeneceğine ilişkin bir kayıt var mı?
• Giderlerin ayrıca ödeneceği kararlaştırılmış mı?

İmzalanan sözleşmenin bir örneğini almak da önemlidir. Yazılı şekil zorunlu olduğundan, uyuşmazlıkta tarafların elindeki asıl belge bu sözleşme olacaktır.

Simsarın ücret hakkını kaybetmesi

Simsar, iş sahibine karşı sadakat borcu altındadır. Kanuna göre simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder ya da dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder (m. 523).

Örneğin satıcıyla sözleşme yapan bir emlakçının, satıcıdan gizleyerek alıcıyla anlaşıp fiyatı düşürmeye çalışması bu kapsamda değerlendirilebilir.

Simsarlık sözleşmesinden doğan ücret alacakları, ticari simsarlık dışında, beş yıllık zamanaşımına tabidir (m. 147). Bu süre geçtikten sonra borçlu zamanaşımını ileri sürerse alacak dava yoluyla tahsil edilemez.

Sık sorulan sorular

Emlakçı bana evi gösterdi, sonra satıcıyla doğrudan anlaştım. Komisyon ödemem gerekir mi?

Kanun, sözleşmenin simsarın faaliyeti sonucunda kurulmasını arar. Simsarın gösterdiği taşınmaz, onun aracılığıyla tanışılan kişiyle satın alınmışsa, simsarı sonradan aradan çıkarmak bu bağlantıyı kendiliğinden koparmaz. Bağlantının bulunduğunu ispat yükü simsardadır. Ayrıca taşınmazlarda yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmalıdır.

Sadece yer gösterme belgesi imzaladım. Bu, simsarlık sözleşmesi sayılır mı?

Her zaman sayılmaz. Taşınmazın gösterildiğini kaydeden bir belge, tek başına yazılı şekil şartını karşılayan bir simsarlık sözleşmesi niteliğinde görülmeyebilir. Belgenin içeriğine, ücret ve tarafların borçları konusunda ne yazdığına bakmak gerekir.

Kira sözleşmesine aracılık eden emlakçı için de yazılı sözleşme gerekir mi?

Kanun yazılı şekli, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için arar ve bunu satışla sınırlamaz. Bu nedenle taşınmaz kiralamasına aracılıkta da sözleşmenin yazılı yapılması gerekir.

Emlak komisyonunun üst sınırı ne kadardır?

Emlak işletmelerinin alabileceği hizmet bedeli, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenlenir. Oranlar yönetmelik değişiklikleriyle değişebildiği için, sözleşme imzalamadan önce yönetmeliğin güncel metnine bakmak gerekir. Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine hâkim bu ücreti hakkaniyete uygun olarak indirebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.