Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: şekli, tapuya şerhi ve tescil davası

Taşınmaz alım satımında devir her zaman hemen yapılmaz. Bina henüz bitmemiş olabilir, alıcı kredi bekliyor olabilir ya da bedel taksitlerle ödenecektir. Böyle durumlarda taraflar, ileride tapuda satış yapma borcunu bugünden bir sözleşmeyle üstlenir. Bu sözleşmeye taşınmaz satış vaadi sözleşmesi denir. Satış vaadi tek başına mülkiyeti geçirmez. Alıcıya, satıcıdan tapuda devir yapmasını isteme hakkı verir; mülkiyet ancak tapuda tescille geçer.

Geçerlilik için resmî şekil

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (m. 706). Türk Borçlar Kanunu bunu satış vaadi için ayrıca açıkça söyler: taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (m. 237). İleride bir sözleşme kurma borcu doğuran sözleşmelere önsözleşme denir. Kanunda aksi öngörülmedikçe önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (m. 29). Satış vaadi de bu nedenle asıl satış gibi resmî şekle tâbidir.

Resmî şekil, sözleşmenin kanunun yetkili kıldığı bir görevli tarafından düzenlenmesi demektir. Taşınmaz satışında resmî senedi kural olarak tapu müdürlüğü görevlileri düzenler (Tapu Kanunu m. 26). Satış vaadini resmî şekilde düzenleme görevi ise noterlere verilmiştir. Noterlik Kanunu, noterin görevleri arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmayı sayar (m. 60). Aynı Kanunun 89. maddesi de gayrimenkul satış vaadinin düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Düzenleme şeklinde işlemde sözleşmeyi noter düzenler; noterin yalnızca dışarıda yazılıp getirilen bir metindeki imzaları onaylaması bu şartı karşılamaz.

Kanunda öngörülen şekle uyulmadan kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz (Türk Borçlar Kanunu m. 12). Uygulamada sık görülen “harici satış” ya da adi yazılı satış sözleşmeleri bu yüzden alıcıya tapuda devir isteme hakkı vermez.

Noterde imza atmadan önce sözleşmenin içeriğini dikkatle okumak gerekir. Taşınmazın tapu bilgileri, yani il, ilçe, ada ve parsel numarası ile bağımsız bölüm varsa numarası, toplam bedel, ödeme takvimi, devrin yapılacağı tarih ve taraflardan biri borcunu yerine getirmezse ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her konu, ileride tescil davasında tartışma çıkarır.

Tapuya şerh

Noter, taraflardan biri isterse ve harç ile giderleri öderse, satış vaadi sözleşmesini tapu bilişim sistemi aracılığıyla tapu siciline şerh verir (Noterlik Kanunu m. 60). Şerh, tapu kaydına düşülen bir açıklamadır. Taşınmaz satış vaadinden doğan haklar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (Türk Medeni Kanunu m. 1009). Yani satıcı taşınmazı şerhten sonra başkasına satsa ya da ipotek kurdursa bile alıcı hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir.

Şerhin bir süresi vardır. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce kendiliğinden terkin edilir, yani silinir (Tapu Kanunu m. 26). Devrin daha uzun bir süreye yayıldığı sözleşmelerde bu tarih ayrıca takip edilmelidir.

Şerh yoksa alıcının hakkı yalnızca satıcıya karşı ileri sürülebilen kişisel bir haktır. Satıcı taşınmazı başkasına devrederse, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (Türk Medeni Kanunu m. 1023). Bu durumda alıcıya, borcunu yerine getirmeyen satıcıdan zararının giderilmesini istemek kalır (Türk Borçlar Kanunu m. 112).

Satıcı devirden kaçınırsa tescil davası

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten tescil isteme hakkı bulunan kişi, malik kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (Türk Medeni Kanunu m. 716). Geçerli bir satış vaadine dayanan alıcı da bu yolla tapu iptali ve tescil davası açar. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12).

Mahkemenin tescil kararı, satıcının tapuda vermesi gereken iradenin yerine geçer. Mahkeme kararına dayanarak mülkiyeti kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir (Türk Medeni Kanunu m. 716). Ancak taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 367); tapuda tescil için kararın kesinleşmesi beklenir.

Satış vaadi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Karşılıklı sözleşmelerde ifa isteyen taraf, sözleşmeye göre daha sonra ifa etme hakkı yoksa, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmalıdır (Türk Borçlar Kanunu m. 97). Bu nedenle alıcı, kararlaştırılan bedeli ödediğini ya da ödemeye hazır olduğunu göstermelidir.

Dava sürerken satıcının taşınmazı başkasına devretmesi de bir risktir; özellikle sözleşme tapuya şerh edilmemişse. Mevcut durumdaki bir değişiklik hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa mahkeme ihtiyati tedbir kararı verebilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin bu tür kararlar tapu kütüğüne şerh verilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (Türk Medeni Kanunu m. 1010).

Zamanaşımı

Satış vaadinden doğan tescil davası için kanunda özel bir süre yoktur; on yıllık genel zamanaşımı uygulanır (Türk Borçlar Kanunu m. 146). Yargıtay kararlarına göre bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla işlemeye başlar.

Yargıtay ayrıca önemli bir istisna kabul eder. Satışı vaat edilen taşınmaz sözleşmeyle ya da fiilen alıcıya teslim edilmişse, on yıl geçtikten sonra açılan davada satıcının zamanaşımı savunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı için dinlenmez. Taşınmazı yıllardır kullanan ama devri hiç alınmamış alıcılar için bu ilke belirleyici olabilir. Teslim almamış alıcının ise on yıllık süreyi gözetmesi gerekir.

Zamanaşımı, ileri sürülmedikçe hâkim tarafından kendiliğinden göz önüne alınamaz (Türk Borçlar Kanunu m. 161). Satıcı bu savunmayı yapmazsa süre geçmiş olsa bile dava esastan incelenir.

Sık sorulan sorular

Adi yazılı bir sözleşmeyle ev aldım, satıcı tapuyu vermiyor. Ne yapabilirim?

Noterde düzenleme şeklinde yapılmamış bir satış vaadi geçerli değildir; bu sözleşmeye dayanarak tescil davası açılamaz. Buna karşılık geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ödenen para, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Kanun, geçerli olmayan bir sebebe dayanan zenginleşmenin geri verilmesini öngörür.

Satış vaadi tapuya şerh edilmezse sözleşme geçersiz olur mu?

Hayır. Sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır; şerh bir geçerlilik şartı değildir. Şerhin işlevi, alıcının hakkını taşınmazı sonradan edinen ya da üzerinde hak kuran kişilere karşı da ileri sürülebilir kılmaktır.

Satıcı ölürse sözleşme ne olur?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle onun borçlarından kişisel olarak sorumlu hâle gelir. Satıcının tapuda devir yapma borcu da mirasçılara geçer; alıcı devri mirasçılardan isteyebilir, kaçınırlarsa tescil davasını onlara karşı açar.

Noterde satış vaadi yaptıktan sonra tapuda ayrıca işlem gerekir mi?

Evet. Satış vaadi yalnızca ileride devir yapma borcunu doğurur; taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne tescille kazanılır. Kararlaştırılan zamanda taraflar tapu müdürlüğüne giderek satış işlemini yapar ve resmî senet tapu görevlilerince düzenlenir. Satıcı bu işleme yanaşmazsa alıcının başvuracağı yol tescil davasıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.