Kira ödenmeyince icra yoluyla tahliye: takipten tahliye kararına adım adım

Kısaca

• Ev sahibi, kira alacağı için başlattığı icra takibinde ödeme emriyle birlikte kiracının tahliyesini de isteyebilir.
• Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir.
• Tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez, ancak kiracıya bildirilmesinden itibaren on gün geçmesi gerekir.

Kira ödenmediğinde ev sahibinin önünde birkaç yol vardır. Bunlardan biri, mahkemede dava açmadan icra dairesinde takip başlatmak ve aynı takipte kiracının çıkarılmasını da istemektir. Bu yola kiralanan taşınmazın icra yoluyla tahliyesi denir. Temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar gibi dava yolları, sitedeki kiracının temerrüdü yazısında ayrıca anlatılmıştır. Bu yazı yalnızca icra yolunu adım adım ele alır.

Bu yolun ev sahibi açısından çekici yanı hızıdır. Mahkemede tahliye davası açmak ve öncesinde arabuluculuk sürecini tamamlamak aylar sürebilir. İcra yolunda ise kiracı itiraz etmezse süreç, ödeme emrinin tebliğinden itibaren birkaç ay içinde tahliye kararına ulaşabilir. Kiracının ciddi bir itirazı varsa ise yol uzar ve icra mahkemesinin kararı belirleyici olur.

Burada anlatılan, mahkeme kararı olmadan başlatılan, yani ilamsız takiptir. Kira süresi bittiği ya da kiracı yazılı tahliye taahhüdü verdiği için yapılan tahliye takipleri ayrı hükümlere bağlıdır.

Takip talebi ve ödeme emri

Ev sahibi icra dairesine bir takip talebi verir. Talepte birikmiş kira alacağını gösterir ve isterse kiracının kiralanandan çıkarılmasını da talep eder. Tahliye istemek zorunlu değildir; yalnızca alacak için de takip yapılabilir. Bu yolda arabulucuya başvurmak gerekmez, çünkü kira uyuşmazlıklarındaki arabuluculuk zorunluluğu ilamsız icra yoluyla tahliyeyi kapsamaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

İcra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir. Tahliye istendiğinde bu ödeme emri iki şey içerir (İcra ve İflas Kanunu m. 269):

• Kira borcunun kanuni süre içinde ödenmesi gerektiğine ve ödenmezse sözleşmenin feshedilebileceğine ilişkin ihtar,
• Bu süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği bildirimi.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu ödeme süresi en az otuz gündür (Türk Borçlar Kanunu m. 315). Çatılı işyeri, dükkân ya da büro gibi üstü kapalı işyerleridir. Ödeme emrinin tebliği, ayrıca bir noter ihtarı gerektirmeden temerrüt ihtarı yerine geçer.

Kiracının itirazı

Ödeme emrini alan kiracının itiraz süresi yedi gündür. İtiraz sebepleri bu süre içinde icra dairesine bildirilir. Burada iki ayrı süre işler ve sık karıştırılır: yedi gün itiraz için, otuz gün ödeme içindir.

Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. Kiracının itirazı genellikle şu konulardan biri olur:

• Kira sözleşmesinin ya da imzanın inkârı,
• Kira bedelinin farklı olduğu iddiası,
• Kiranın ödendiği ya da başka bir sebeple istenemeyeceği,
• Takas, yani ev sahibinden olan bir alacağın kiraya mahsup edilmesi talebi.

İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye

Süreç, kiracının tutumuna göre iki yöne ayrılır.

Kiracı itiraz etmez ve otuz günlük süre içinde kirayı da ödemezse, ev sahibi bu sürenin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesine başvurur. Mahkeme tahliyeye karar verir (m. 269/a). Kiracı itiraz etmemiş ama süre içinde borcu ödemişse, bu takibe dayanılarak tahliye istenemez.

Kiracı itiraz ederse ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu süreyi kaçıran ev sahibi, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (m. 269). İcra mahkemesindeki incelemenin bazı kuralları şunlardır:

• Kiracı sözleşmeyi ya da imzayı inkâr etmişse, itirazın kaldırılabilmesi için sözleşmenin noterce düzenlenmiş ya da imzasının noterce onaylanmış olması gerekir. Adi yazılı bir sözleşmede imza inkâr edilirse ev sahibi genel mahkemeye gitmek zorunda kalabilir (m. 269/b).
• Kiracı kiranın ödendiğini ya da takas istediğini ileri sürmüşse, bunu noterce düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir belgeyle, ev sahibinin kabul ettiği bir belgeyle ya da resmî makamların usulüne göre verdiği bir makbuzla ispat etmek zorundadır (m. 269/c).
• İtiraz ve itirazın kaldırılmasına ilişkin genel hükümler bu takipte de kıyasen uygulanır (m. 269/d).

Bu nedenle kiracı açısından ödemeyi belgeleyen kayıtların saklanması önemlidir. Kiranın hangi aya ait olduğunun ödeme açıklamasına yazılması, ödemenin ispatını kolaylaştırır.

Tahliye kararının uygulanması

İcra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Ancak kararın kiracıya tefhim edilmesinden, yani duruşmada yüzüne karşı okunmasından ya da tebliğinden itibaren on gün geçmeden tahliye yapılamaz (m. 269/c). Bu süre dolduktan sonra ev sahibi icra dairesinden tahliyenin yerine getirilmesini ister. İcra memuru taşınmazı boşaltarak ev sahibine teslim eder.

Kiracı karara karşı kanun yoluna başvurabilir. İcra mahkemesi kararlarına karşı istinaf süresi iki haftadır. Kanun yoluna gitmek tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. Kiracı, İcra ve İflas Kanununun 36. maddesindeki imkândan yararlanarak tahliyenin geri bırakılmasını isteyebilir. Bunun için teminat göstererek icra dairesinden süre istemesi ve bu süre içinde kanun yolu merciinden icranın geri bırakılması kararı getirmesi gerekir.

Ev sahibi açısından en sık yapılan hata, itirazdan sonra altı aylık süreyi kaçırmaktır. Kiracı açısından ise yedi günlük itiraz süresinin otuz günlük ödeme süresiyle karıştırılmasıdır. Ödeme emri geldiği gün tarihlerin not edilmesi iki taraf için de hak kaybını önler.

Sık sorulan sorular

Kiracı itiraz etti ama kirayı da ödemedi; ne olacak?

İtiraz takibi durdurur. Ev sahibi itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Kiracı ödemeyi kanunda sayılan güçlü belgelerle ispat edemezse mahkeme itirazı kaldırabilir ve otuz günlük süre içinde ödeme yapılmamışsa tahliyeye karar verebilir.

İcra yoluyla tahliye için önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Hayır. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur; ancak kanun, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesini bu zorunluluğun dışında tutmuştur. Ev sahibi doğrudan icra dairesine başvurabilir.

Tahliye kararına karşı istinafa gidilirse kiracı evde kalabilir mi?

Kanun yoluna başvurmak tek başına tahliyeyi durdurmaz; kararın uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Kiracı, tahliyenin geri bırakılmasını istemek için İcra ve İflas Kanununun 36. maddesindeki imkândan yararlanabilir. Bunun için teminat göstererek icra dairesinden süre istemesi ve kanun yolu merciinden icranın geri bırakılması kararı getirmesi gerekir.

Kiracı ödeme emrinden sonra otuz gün içinde borcu öderse ne olur?

Kiracı otuz günlük süre içinde birikmiş kirayı öderse, icra mahkemesi bu takibe dayanarak tahliyeye karar veremez. Takip, varsa ödenmemiş kalan alacak ve giderler için devam eder. Dava yoluyla tahliye imkânları ayrı bir yazıda anlatılmıştır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.