Kira sözleşmesi nasıl feshedilir? Kiracı ve ev sahibi için bildirim süreleri

Kısaca

• Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirmezse sözleşme bir yıl uzar.
• Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
• Belirsiz süreli sözleşmede fesih, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden bildirilir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmazsa geçerli olmaz.

Kira ilişkisini bitirmek isteyen taraf önce iki soruyu cevaplamalıdır: sözleşme belirli süreli mi, belirsiz süreli mi ve kiralanan bir konut ya da çatılı işyeri mi? Fesih bildiriminin ne zaman ve nasıl yapılacağı bu iki soruya göre değişir. Kurala uyulmayan bir bildirim ya hiç sonuç doğurmaz ya da bir sonraki döneme kayar.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşme farkı

Sözleşmede açıkça ya da örtülü olarak bir süre belirlenmişse, örneğin “bir yıl” yazıyorsa, sözleşme belirli sürelidir. Genel kurala göre belirli süreli kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar süre bittikten sonra açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürse, sözleşme belirsiz süreli hâle gelir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kanun bu genel kurala önemli istisnalar getirir. Aşağıda bu kiralar için özel kurallar ayrıca anlatılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında, örneğin bir yazlığın sezonluk kiralanmasında, bu özel kurallar uygulanmaz.

Kiracı sözleşmeyi nasıl sona erdirir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin kiracısı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sebep göstermesi gerekmez. Bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve bu her yıl tekrar eder.

On beş gün bir alt sınırdır; bildirimi daha erken yapmak mümkündür. Bildirimin, sürenin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine ulaşmış olması en güvenli yoldur.

Belirsiz süreli sözleşmede kiracı her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlerdeki süreler şöyledir:

• Taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdetteki kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için yapılır.
• Fesih bildirim süresi üç aydır.
• Fesih dönemleri, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Örneğin yerel âdetin bulunmadığı bir yerde 1 Mart’ta başlayan belirsiz süreli bir kirada altı aylık dönemler 1 Eylül ve 1 Mart’ta dolar. Kiracı en geç üç ay öncesinden bildirimde bulunarak bu tarihlerden biri için sözleşmeyi feshedebilir. Süreye uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taraflar daha uzun bir bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırabilir. Araç gibi taşınır bir malın kirasında ise taraflardan her biri üç gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Kiraya verenin mesleği gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınır bir malda kiracı, sözleşmeyi üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden bildirimle sona erdirebilir; kiraya veren bu durumda tazminat isteyemez.

Ev sahibinin fesih imkânları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı çıkmak istemedikçe sözleşme her yıl uzar.

Kanun bu kuralı on yıllık bir süreyle sınırlar. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunabilir.

Ev sahibinin bu süreleri beklemeden kiracıyı çıkarabileceği ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü gibi durumlar ise ayrı bir konudur ve ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği hâlleri anlatan yazıda ele alınmıştır.

Fesih bildiriminin şekli ve aile konutu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim bu şartı karşılamaz. Bildirimde kiralananın adresinin ve sözleşmenin hangi tarihte sona ereceğinin açıkça yazılması yerinde olur. Yazılı şekilde bildirimi yapanın imzası bulunmalıdır; güvenli elektronik imza da el yazısı imzanın bütün sonuçlarını doğurur.

Bildirimi noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla göndermek ispatı kolaylaştırır. Önemli olan, bildirimin karşı tarafa süresinde ulaştığının gösterilebilmesidir.

Aile konutu olarak kiralanan evlerde ek bir kural vardır. Kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Rıza alınamazsa ya da eş haklı bir sebep olmadan rıza vermekten kaçınırsa, kiracı hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eş, ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir. Bu durumda ev sahibi, fesih bildirimini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Önemli sebeple fesih ve erken çıkış

Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep varsa, taraflardan her biri sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunu beklemeden çıkmanın kanuni yoludur. Hâkim, durumu ve koşulları dikkate alarak bu feshin parasal sonuçlarına karar verir.

Kiracı sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymadan evi boşaltırsa, kira borcu hemen sona ermez. Borç, evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı bu süre dolmadan ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer.

Sık sorulan sorular

Bir yıllık sözleşmem bitiyor ve çıkmak istiyorum. Ne yapmalıyım?

Sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine yazılı bir bildirim göndermeniz yeterlidir; sebep göstermeniz gerekmez. Bu bildirimi yapmazsanız sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Sözleşme süresi dolmadan evden çıkarsam ne olur?

Kira borcunuz kendiliğinden bitmez; ev benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır bir kiracı bulursanız borcunuz sona erer. Ev sahibi de bu sürede kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği yararları kiradan indirmek zorundadır.

Ev sahibi sözleşmenin süresi doldu, evi boşalt diyor. Çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun için on yıllık uzama süresinin dolması ya da kanunda sayılan özel bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Fesih bildirimini WhatsApp mesajı ya da e-postayla yapabilir miyim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Yazılı şekilde imza esastır; güvenli elektronik imza da el yazısı imzanın sonuçlarını doğurur. İmzasız bir mesaj ya da e-posta bu şartı karşılamayabileceği için, bildirimi imzalı bir yazıyla ve tarihini ispat edebileceğiniz bir yolla göndermek daha güvenlidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.