Kentsel dönüşümde tapu harcı ve vergi muafiyetleri: kimler, hangi işlemlerde yararlanır?

Riskli bir binayı yıkıp yeniden yapmak zaten masraflı bir süreçtir. Bir de her tapu işleminde harç, her sözleşmede damga vergisi ödenseydi, dönüşüm maliklere ağır gelirdi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu nedenle dönüşümle ilgili işlemlerin büyük kısmını harç, vergi ve ücretlerden istisna tutar. İstisnanın sınırı ise kanunda sayılmıştır; her kentsel dönüşüm görünümlü işlem otomatik olarak muaf değildir.

Hangi harç ve vergilerden istisna sağlanır?

Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kapsamdaki işlemler şunlardan istisnadır:

• Noter harcı ve tapu harcı,
• Belediyelerce alınan ücret ve harçlar,
• Veraset ve intikal vergisi,
• Döner sermaye ücreti ve diğer ücretler,
• Bu işlemler için düzenlenen kâğıtlar ile resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin kâğıtlardan alınan damga vergisi,
• Maliklere ve en az bir yıldır yapıda oturan ya da işyeri bulunan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine bu amaçla kullandırılan krediler nedeniyle lehe alınan paralar için banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Aynı maddenin onuncu fıkrası ayrı bir kolaylık getirir. Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişileri uygulama yaparsa, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almaz. Yapının kullanım amacı değişse de bu kural uygulanır. Bir buçuk katı aşan alan için ise genel hükümlere göre harç ve ücret doğar.

İstisna hangi işlemleri kapsar?

İstisnanın ilk şartı, işlemin taraflarından birinin kanunda sayılan kişilerden olmasıdır. Bunlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ, İller Bankası, kanunda “İdare” olarak tanımlanan belediyeler ve il özel idareleri, dönüşüme konu yapıların inşasını üstlenen müteahhit, malik ve riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek kişiler ya da özel hukuk tüzel kişileridir.

İkinci şart, işlemin kanunda sayılan türlerden olmasıdır:

• Kapsamdaki taşınmazların dönüşümden önceki ilk satışı, devri, tescili ve ipotek kurulması,
• Dönüşüm sonucu yapılan yeni bağımsız bölümlerin malike, müteahhide ya da en az bir yıldır yapıyı kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek kurulması,
• Kapsamdaki bir yapı dolayısıyla, aynı ya da başka bir parselde yeni yapı yapılması veya mevcut bir yapının satın alınması ya da ipotek kurulması,
• İşi yüklenen müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare ve bunların iştirakleri ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yeni yapılardaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri.

Bu yapıların dönüşümüyle ilgili olarak kanun uyarınca yapılan diğer işlemler de istisnadan yararlanır. Sık görülen tablo şöyledir: dönüşümden önce arsa payları müteahhide devredilir, bina bittikten sonra yeni bağımsız bölümler maliklere tescil edilir. Kanun her iki aşamayı da, dönüşümden önceki ve sonraki “ilk satış, devir ve tescil” işlemleri olarak ayrı ayrı saymıştır.

“İlk” kelimesi önemlidir. Yeni dairenin malik adına tescilinden sonra yapılacak ikinci el satışlar istisna kapsamında değildir ve genel hükümlere göre harca tabidir.

Riskli yapı tespiti istisnanın kapısıdır

İstisnanın uygulanabilmesi için yapının kanun kapsamında olması gerekir. Kanun riskli yapıyı, riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca belirlenen alandır. Tek bir binanın dönüşümü çoğu zaman riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit kural olarak malikler tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere, lisanslı kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Maliklerin ya da kanuni temsilcilerinin tespite karşı on beş gün içinde itiraz hakkı vardır.

Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Sözleşmeler imzalanmadan önce tespitin tamamlandığını ve tapuya işlendiğini kontrol etmek, istisnadan yararlanırken doğabilecek tartışmaların önüne geçer.

Muafiyete rağmen harç alınırsa ne yapılır?

Uygulamada istisnaya girdiği hâlde harç alınan ya da belgeler zamanında sunulamadığı için harç ödenen işlemlere rastlanır. Vergi Usul Kanunu yalnızca vergilere değil, resim ve harçlara da uygulanır. Bu nedenle yersiz alınan tapu harcının iadesi bu kanunun düzeltme hükümlerine göre istenir.

Kanun, vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden haksız yere fazla vergi istenmesini veya alınmasını vergi hatası sayar. Mükellef, hatanın düzeltilmesini vergi dairesinden yazılı olarak isteyebilir. Talep yerinde görülürse düzeltme fişi düzenlenir ve fazla alınan tutar geri verilir. Düzeltme fişinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde paranın geri alınması için başvurulmazsa iade hakkı düşer.

Düzeltme talebi reddedilirse, ret yazısına karşı vergi mahkemesinde dava açılabilir. Vergi mahkemesinde dava açma süresi otuz gündür. Düzeltme talebi vergi mahkemesinde dava açma süresi geçtikten sonra yapılmış ve reddedilmişse, şikâyet yoluyla Hazine ve Maliye Bakanlığına başvurulabilir. Zamanaşımı süresi dolduktan sonra ortaya çıkan hatalar ise düzeltilemez; bu nedenle iade talebinin gecikmeden yapılması gerekir.

Kentsel dönüşümde katma değer vergisi, emlak vergisi gibi başka vergilerin uygulanması ayrı düzenlemelere tabidir ve bu yazının konusu dışındadır.

Sık sorulan sorular

Kiracı olarak da muafiyetten yararlanabilir miyim?

Kanun, malikin yanında riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek kişileri ve özel hukuk tüzel kişilerini de sayar. Bu kişilerin taraf olduğu, dönüşümle ilgili işlemler istisna kapsamına girebilir. Bir yıllık kullanım süresinin belgelenmesi gerekir.

Dönüşümdeki dairemi satıp başka bir yerden ev alırsam harç öder miyim?

Kanun, kapsamdaki bir yapı dolayısıyla başka bir parselde yeni yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek kurulması işlemlerini de istisnaya dahil eder. Yeni alınan taşınmazın dönüşüme giren yapıyla bağlantısının belgelenmesi gerekir; bağlantı kurulamayan sıradan alımlar genel hükümlere tabidir.

Muafiyete rağmen tapu harcı ödedim. Parayı geri alabilir miyim?

Vergi Usul Kanunu harçlara da uygulanır. Yersiz alınan harç için vergi dairesine yazılı düzeltme başvurusu yapılır. Başvuru reddedilirse ret yazısının tebliğinden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Düzeltme kabul edilirse, düzeltme fişinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde paranın iadesi için başvurulmalıdır; aksi hâlde iade hakkı düşer.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.