Emlak vergisini kim öder, ne zaman ödenir, tek konut muafiyetinin şartları neler?

Kısaca

• Emlak vergisini binanın ya da arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder.
• Vergi iki eşit taksitte ödenir: ilki Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikincisi Kasım ayında.
• Tek konut indirimi için konutun brüt 200 metrekareyi geçmemesi ve kişinin kanunda sayılan gruplardan olması gerekir.
• Emlak vergisi borcu olan taşınmazın satışı, miras ve icra gibi istisnalar dışında tapuda yapılmaz.

Emlak vergisi, Türkiye’deki binalar ve araziler için alınan, belediyelere ödenen bir vergidir. Kanun bunu iki ayrı vergi olarak düzenler: binalar için bina vergisi, arazi ve arsalar için arazi vergisi. İkisi birlikte emlak vergisi diye anılır. Bu yazıda verginin kimden alındığını, ne zaman ödendiğini ve en çok sorulan tek konut indiriminin şartlarını anlatıyoruz.

Emlak vergisini kim öder?

Bina vergisini binanın maliki, yani tapuda sahibi görünen kişi öder. Binada intifa hakkı varsa vergiyi intifa hakkı sahibi öder. İntifa hakkı, başkasına ait bir maldan yararlanma ve onu kullanma hakkıdır; örneğin evin çıplak mülkiyetini çocuklarına verip ömür boyu oturma hakkını kendinde tutan anne ya da babanın durumu böyledir. Malik de intifa hakkı sahibi de yoksa, binaya malik gibi tasarruf eden kişi vergiyi öder.

Arazi vergisinde de aynı sıralama geçerlidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır ve arazi vergisine tabidir.

Ortak mülkiyette iki durum ayrılır:

• Paylı mülkiyette, örneğin tapuda yarı yarıya kayıtlı eşlerde, her malik kendi hissesi oranında vergiden sorumludur.
• Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaşılmamış mirasta, mirasçılar vergiden müteselsilen sorumludur. Müteselsil sorumluluk, belediyenin verginin tamamını mirasçılardan herhangi birinden isteyebilmesi demektir.

Kiracı emlak vergisinin mükellefi değildir. Kira sözleşmesine kiracının ödeyeceği yazılsa bile belediyeye karşı sorumlu olan yine maliktir.

Ne zaman ve nereye ödenir?

Emlak vergisi yıllık hesaplanır ve iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında ödenir. Kanun, Bakanlığa ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirme yetkisi de vermiştir. Vergiyi taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye tarh eder.

Vergi yükümlülüğünün başladığı ve sona erdiği tarih de kanunda düzenlenir. Yeni bina yapılması, mükellefin değişmesi gibi vergi değerini değiştiren bir olay olduğunda yeni durum, olayı izleyen bütçe yılından itibaren dikkate alınır. Örneğin 2026 yılında ev satın alan kişi, kural olarak 2027 yılından itibaren o evin vergisini öder. Satış yılının vergisi ise satıcıya aittir.

Bina yanar, yıkılır ya da tamamen kullanılamaz hâle gelirse vergi yükümlülüğü olayı izleyen taksitten itibaren sona erer. Oturulması ve kullanılması kanuni yetkiye dayanılarak yasaklanan binaların vergisi de, durum vergi dairesine bildirildiğinde veya idarece tespit edildiğinde, yasak sürdüğü müddetçe alınmaz.

Verginin oranı ve hesaplamaya esas alınan değerler kanunda ve her dönem yapılan düzenlemelerde belirlenir. Bu yüzden ödenecek tutar için taşınmazın bağlı olduğu belediyenin bildirdiği tahakkuku esas almak gerekir.

Emlak vergisi borcunun önemli bir sonucu daha vardır. Tapu müdürlükleri, satış gibi devir işlemlerinde taşınmazın emlak vergisi borcunu elektronik ortamda sorgular. Borç varsa devir yapılmaz. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma ve özel kanunlarda öngörülen hâller bu kuralın dışındadır.

Belediyeye bildirim ne zaman gerekir?

Kanun, taşınmazın vergi değerini değiştiren bazı olayları sayar ve bunlarda belediyeye bildirim verilmesini zorunlu tutar. Bildirim yükümlülüğü, muafiyetten yararlanılan durumlarda da geçerlidir. En sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Yeni bina yapılması ya da mevcut binaya ilave yapılması,
• Binanın yanması, yıkılması ya da kullanılamaz hâle gelmesi,
• Bir dairenin konuttan dükkân, büro gibi işyerine dönüştürülmesi,
• Taşınmazın bölünmesi, birleştirilmesi ya da mükellefin değişmesi, örneğin satış veya miras.

Bildirim, olayın gerçekleştiği yıl içinde emlakin bulunduğu belediyeye verilir. Olay yılın son üç ayında gerçekleşmişse bildirim için olaydan itibaren üç ay süre vardır. Elbirliği mülkiyetinde maliklerin ortak ya da ayrı ayrı bildirim vermesi mümkündür; paylı mülkiyette ise herkes kendi bildirimini verir.

Tek konut indirimi ve diğer muafiyetler

Halk arasında tek konut muafiyeti denilen uygulama, kanunun Cumhurbaşkanına verdiği bir yetkiye dayanır. Kanuna göre aşağıdaki kişilerin tek meskenine ait bina vergisi oranı sıfıra kadar indirilebilir:

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler (bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşından küçük kimsesi olanlar hariç),
• Geliri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan oluşanlar, yani başka geliri olmayan emekliler,
• Gaziler,
• Engelliler,
• Şehitlerin dul ve yetimleri.

Bu kişilerin indirimden yararlanması için Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek bir meskeni olmalıdır. Meskende intifa hakkı sahibi olmak da yeterlidir. Kişi tek meskene hisseyle sahipse indirim kendi hissesi için uygulanır. Belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler, yani yazlıklar bu indirimden yararlanamaz.

Bu yetki 2007 ve sonraki yıllar için 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kullanılmıştır. Böylece şartları taşıyan kişilerin tek meskeni için bina vergisi alınmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usulünü belirleme yetkisi Bakanlığa verilmiştir. Belediye bu durumu kendiliğinden bilemeyeceği için ilgili belediyeye başvurup şartları belgelemek gerekir.

Kanun ayrıca bazı binaları, çoğunda kiraya verilmemek şartıyla, bina vergisinden daimi olarak muaf tutar. Kamu binaları, umuma açık ibadethaneler, zirai üretimde kullanılan ahır, ambar ve benzeri yapılar bunlar arasındadır.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki binalar da muaftır. Ancak ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile dinlenme amaçlı binalar bu muafiyetten yararlanamaz. Köydeki ev ile köydeki yazlık bu yüzden farklı sonuca bağlanır.

Emlak vergisine karşı itiraz ve dava yolları ile tapu harcı gibi diğer yükümlülükler ayrı konulardır ve bu yazının kapsamı dışındadır.

Sık sorulan sorular

Emekliyim, evim eşimle ortak. Tek konut indiriminden yararlanabilir miyim?

Kanun, şartları taşıyan kişinin tek meskene hisseyle sahip olması hâlinde indirimin onun hissesine düşen kısım için de uygulanacağını söyler. Konutun tamamının brüt 200 metrekareyi geçmemesi ve sizin Türkiye’de başka meskeninizin bulunmaması gerekir. Eşinizin hissesi ise onun kendi durumuna göre değerlendirilir.

Yazlığım da var. İkinci ev, oturduğum ev için indirimi engeller mi?

Evet. İndirim, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olanlara tanınır. Yazlık bir mesken olduğu için iki konut sahibi sayılırsınız. Ayrıca kanun, belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenlerin bu indirimden yararlanamayacağını açıkça söyler.

Babamdan kalan ev henüz paylaşılmadı. Emlak vergisini kim ödeyecek?

Paylaşılmamış mirasta mirasçılar elbirliği ile maliktir ve vergiden müteselsilen sorumludur. Belediye verginin tamamını mirasçılardan herhangi birinden isteyebilir. Ölüm, mükellefin değişmesi sayıldığı için mirasçıların belediyeye bildirim vermesi de gerekir; bildirimi birlikte ya da ayrı ayrı verebilirler.

Ev aldım ama belediyeye bildirimde bulunmadım. Ne olur?

Mükellefin değişmesi, vergi değerini değiştiren sebeplerden biridir ve bildirim verilmesi zorunludur. Bildirim, değişikliğin olduğu yıl içinde, değişiklik yılın son üç ayında olduysa üç ay içinde verilir. Bu yüzden tapu işleminden sonra belediyeye başvurmayı ertelememek gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.