Kiracı evi başkasına kiraya verebilir mi? Alt kira ve kira sözleşmesinin devri

Kısaca

• Konut ve çatılı işyeri kiracısı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
• İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz.
• İşyeri kirasını devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Kiracının evden ya da dükkândan ayrılmak zorunda kaldığı ama sözleşmenin süresinin henüz dolmadığı durumlar sık görülür. Akla gelen ilk çözüm, yeri başka birine bırakmaktır. Bunun birkaç yolu vardır ve her birinin sonucu farklıdır. Türk Borçlar Kanunu bu yolları iki ayrı maddede düzenler: alt kira ve kullanım hakkının devri 322. maddede, kira ilişkisinin devri ise 323. maddede.

Üç ayrı işlem: alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri

Alt kirada kiracı, kiraladığı yerin tamamını ya da bir kısmını kendisi kiraya verir. Ev sahibiyle olan sözleşme olduğu gibi sürer; kiracı hem asıl kiraya verene karşı kiracı, hem de yeni gelen kişiye (alt kiracıya) karşı kiraya veren konumuna geçer. Alt kiracının sözleşmesi kiracıyla yapılır; asıl kiraya verenle arasında doğrudan bir sözleşme yoktur.

Kullanım hakkının devrinde ise kiracı, kiralananı kullanma hakkını başkasına bırakır. Yeni bir kira sözleşmesi kurulması şart değildir; örneğin kiracının evi bir süreliğine bir yakınının oturmasına bırakması bu türden bir durumdur.

Kira ilişkisinin devri bunlardan tamamen farklıdır. Burada kiracı sözleşmeden çıkar, yerine yeni bir kişi geçer. Kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder ama kiracı artık başka biridir. İşyeri devirlerinde, özellikle bir dükkânın içindeki işletmeyle birlikte satıldığı durumlarda en çok başvurulan yol budur.

Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza şartı

Kanunun genel kuralı oldukça serbesttir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir, kullanım hakkını da devredebilir. Ancak bu serbestlik, uygulamada en sık karşılaşılan iki kira türünde geçerli değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Çatılı işyeri, dükkân, büro, depo gibi üstü kapalı işyerlerini ifade eder. Yani bir apartman dairesinin ya da bir dükkânın kiracısı, ev sahibinden yazılı izin almadan ne bir odayı başkasına kiralayabilir ne de yeri başkasının kullanımına bırakabilir.

Rızanın yazılı olması ispat bakımından da önemlidir. Telefonda “olur” denmiş olması, ileride bir uyuşmazlık çıktığında kiracıyı korumaya yetmeyebilir. İzin, kira sözleşmesine eklenen bir maddeyle ya da kiraya verenin imzaladığı ayrı bir yazıyla alınabilir. İzin yazısında kime, kiralananın hangi bölümü için ve ne kadar süreyle izin verildiğinin açıkça yazılması, ileride “ben bir odaya izin verdim, bütün daireye değil” gibi tartışmaların önüne geçer. Kiracı da alt kiracıyla yapacağı sözleşmeye, kendi kira sözleşmesindeki kullanım şartlarını ve sözleşmenin bitiş tarihini yansıtmalıdır. Kendi sözleşmesi sona erdiği hâlde alt kiracıya daha uzun bir süre taahhüt eden kiracı, iki taraf arasında sıkışıp kalabilir.

Rıza olmadan yapılan alt kira veya kullanım devri, kiraya verene karşı sözleşmeye aykırı bir davranıştır ve kira ilişkisinin sona ermesine kadar varan sonuçlar doğurabilir. Kiraya verenin kiracıyı hangi hâllerde çıkarabileceği ayrı bir yazının konusudur.

Alt kiracı kurallara uymazsa kim sorumlu olur?

Alt kiracı kiralananı, kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı bundan kiraya verene karşı sorumlu olur. Örneğin konut olarak kiralanan bir daireyi alt kiracı işyerine çevirirse, ev sahibi bunun hesabını kendi kiracısından sorar.

Kanun kiraya verene ayrıca doğrudan bir imkân da tanır: kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabilir. Böylece kiraya veren, sözleşmeye aykırı kullanımı durdurmak için yalnızca kiracıyla uğraşmak zorunda kalmaz.

Bu düzen, alt kiracı için de bir uyarı taşır. Alt kiracı, kendi sözleşmesini kiracıyla yapmış olsa bile, kiracının asıl sözleşmede uymak zorunda olduğu kullanım kurallarının dışına çıkamaz.

Kira ilişkisinin devri ve devreden kiracının sorumluluğu

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Bu kural konut ve işyeri için aynıdır. Fark, kiraya verenin rıza verip vermemekte ne kadar serbest olduğundadır.

Konut kirasında kanun, kiraya verenin rızasını bir gerekçeye bağlamaz. İşyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Bu kural, işletmesini devretmek isteyen esnafı korur; ev sahibi devri gerekçesiz biçimde engelleyemez.

Yazılı rızayla yapılan devirden sonra yeni kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Devreden kiracı da kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında bunun önemli bir istisnası vardır: devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin borcun tamamını dilerse devralandan, dilerse devredenden isteyebilmesi demektir.

Bu fark, işyeri devirlerinde hesap yapılırken göz önünde tutulmalıdır. Dükkânını devredip yeni bir işe başlayan esnaf, sözleşmenin kalan süresine göre en fazla iki yıl boyunca eski işyerinin kirasından da sorumlu tutulabileceğini bilerek hareket etmelidir.

Devir yaparken üç tarafın imzasını taşıyan bir devir sözleşmesi hazırlamak, kimin hangi tarihten itibaren hangi borçtan sorumlu olduğunu netleştirir. Devir tarihine kadar birikmiş kira ve aidat borçlarının nasıl ödeneceği, güvence bedelinin akıbeti ve sözleşmenin kalan süresi bu belgede açıkça yazılmalıdır.

Uyuşmazlık çıkarsa

Alt kira ya da devir yüzünden kiracı ile kiraya veren arasında doğan anlaşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında kalır. Arabuluculuk sürecinin işleyişi ayrı bir yazıda anlatılmıştır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibinden izin almadan evin bir odasını öğrenciye kiraladım. Bu geçerli mi?

Konut kiralarında kiralananın bir kısmını başkasına kiralamak da kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Rıza yoksa yaptığınız alt kira, ev sahibine karşı sözleşmeye aykırı bir davranış olur ve kira ilişkisinde ciddi sorunlara yol açabilir. Öğrenciyle aranızdaki sözleşme ise sizi ona karşı bağlamaya devam eder; bu yüzden işe önce ev sahibinden yazılı izin alarak başlamak gerekir.

İşyerimi devrederken ev sahibi devre onay vermiyor. Ne yapabilirim?

İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz. Haklı sebebin bulunup bulunmadığı, devralacak kişinin durumu gibi somut koşullara göre değerlendirilir. Uyuşmazlık mahkemeye taşınacaksa, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira sözleşmesini devrettim. Yeni kiracı kirayı ödemezse benden istenebilir mi?

Konut kirasında, kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılan devirle devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kirasında ise devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır; yani bu süre içinde ödenmeyen kira sizden de istenebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.