Aile konutu şerhi: eşiniz evi sizin rızanız olmadan satabilir mi?

Ailenin oturduğu ev, eşlerden yalnızca birinin adına kayıtlı olabilir. Bu durumda tapu sahibi eşin evi diğerine sormadan satıp satamayacağı, üzerine ipotek koydurup koyduramayacağı sık sorulur. Kanun, ailenin birlikte yaşadığı evi özel olarak korur ve ona aile konutu der. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutuyla ilgili önemli işlemleri diğer eşin açık rızasına bağlar. Tapu sahibi olmayan eşin bu korumayı güçlendirmek için başvurabileceği yol da aynı maddededir: tapuya aile konutu şerhi koydurmak.

Açık rıza şartı

Kanun aile konutunu tanımlamaz. Kavram, eşlerin birlikte yaşadığı ve ortak hayatlarını sürdürdükleri evi anlatır. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan şu işlemleri yapamaz:

• aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshetmek,
• aile konutunu devretmek, örneğin satmak ya da bağışlamak,
• aile konutu üzerindeki hakları sınırlamak, örneğin konut üzerinde ipotek kurdurmak.

Kanun rızanın açık olmasını arar. Bu şart, konutun hangi eşin adına kayıtlı olduğuna bakılmaksızın uygulanır.

Rıza her zaman kolay alınamaz. Eşlerden biri ulaşılamayacak durumda olabilir ya da haklı bir sebep olmadan onay vermeyi reddedebilir. Böyle bir durumda rızayı sağlayamayan eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir (m. 194). Bu başvurulara aile mahkemesi, aile mahkemesi kurulmayan yerlerde ise görevlendirilen asliye hukuk mahkemesi bakar (4787 sayılı Kanun m. 2 ve 4).

Tapuya aile konutu şerhi

Açık rıza şartı tapuda hiçbir kayıt olmasa da geçerlidir. Sorun, evi satın alan kişinin ya da ipotek kuran bankanın konutun aile konutu olduğunu her zaman bilememesidir. Kanun, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek mülkiyet ya da başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korur (m. 1023). Aynî hak, mülkiyet ve ipotek gibi doğrudan bir mal üzerinde kurulan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır.

Bu riski azaltmanın yolu şerhtir. Şerh, tapu kütüğüne düşülen ve taşınmazla ilgili bir durumu herkesin görebileceği hâle getiren kayıttır. Aile konutu olarak özgülenen, yani bu amaca ayrılan taşınmazın maliki olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne konutla ilgili şerh verilmesini isteyebilir (m. 194). Bunun için dava açmak gerekmez. Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre başvuruda, nüfus müdürlüğünden ya da merkezi nüfus idaresi sisteminden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği istenir (Tüzük m. 17 ve 49). Tüzük bu şerhi, tasarruf hakkını yasaklayan şerhler arasında sayar. Bu, konutun hiçbir koşulda satılamayacağı anlamına gelmez; kanunun aradığı, diğer eşin açık rızasıdır ve bu rızayla yapılan işlemler mümkündür.

Şerhin gücü tapu sicilinin açıklığından gelir. Kanuna göre kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (m. 1020). Şerh konulduktan sonra evi satın alan ya da üzerinde ipotek kuran kişi, konutun aile konutu olduğunu bilmediğini söyleyemez. Yolsuz bir tescili, yani bağlayıcı olmayan bir işleme ya da hukuki sebebe dayanmayan bir kaydı bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi de bu tescile dayanamaz (m. 1024). Şerh, rızası alınmadan yapılan bir işleme karşı ileride açılacak davada bu yüzden en güçlü dayanaklardan biridir.

Kiralık aile konutu

Koruma, aile konutu kira ile sağlanmışsa da geçerlidir. Kiracı eş, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez (TMK m. 194, TBK m. 349). Bu rıza alınamazsa ya da eş haklı bir sebep olmadan rıza vermekten kaçınırsa, kiracı hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir (TBK m. 349).

Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bildirimden sonra iki eş kira borcundan müteselsilen, yani her biri borcun tamamından sorumlu olur (TMK m. 194). Bildirimin kiralayan bakımından da bir sonucu vardır: kiralayan, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren fesih ihtarını kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349). Böylece ev sahibinin yalnızca kiracı eşle muhatap olarak sözleşmeyi sona erdirmesinin önüne geçilir.

Ayrı yaşama, boşanma davası ve ek önlemler

Eşler fiilen ayrı yaşamaya başladığında ya da boşanma davası açıldığında, konutta kimin kalacağı ayrıca gündeme gelir. Kanuna göre eşlerden biri, ortak hayat yüzünden kişiliği, ekonomik güvenliği ya da ailenin huzuru ciddi biçimde tehlikeye düştüğü sürece ayrı yaşama hakkına sahiptir. Birlikte yaşamaya ara verilmesi haklı bir sebebe dayanıyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine konut ve ev eşyasından yararlanmaya ilişkin önlemleri alır (m. 197). Boşanma davası açıldığında da hâkim, dava süresince eşlerin barınmasına ilişkin geçici önlemleri kendiliğinden alır (m. 169). Boşanmadan sonra konutun kime kalacağı ise mal rejiminin tasfiyesiyle ilgili ayrı bir konudur.

Koruma yalnızca konutla sınırlı kalmayabilir. Ailenin ekonomik varlığının korunması ya da evlilikten doğan mali bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiriyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine belirli malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak onun rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir. Hâkim bir eşin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırırsa, bu durumun tapuya şerh edilmesine de kendiliğinden karar verir (m. 199).

Şerh koydurmak için boşanma davası ya da bir anlaşmazlık beklemek gerekmez; kanun bu istemi bir süreye bağlamamıştır. Başvurudan önce konutun güncel tapu kaydını görmek de yararlıdır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini ya da örneğinin verilmesini isteyebilir (m. 1020). Böylece konut üzerinde daha önce kurulmuş bir ipotek ya da başka bir şerh olup olmadığı da görülür.

Sık sorulan sorular

Şerh koydurmak için tapu sahibi eşin onayı gerekir mi?

Kanun şerh isteme hakkını doğrudan konutun maliki olmayan eşe tanır; başvuruyu bu eş yapar. Tapu Sicili Tüzüğü’nde şerh için istenen belgeler, yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneğidir. Malik eşin imzası ya da onayı bu belgeler arasında sayılmaz.

Tapuda şerh yoksa aile konutu korunmaz mı?

Korunur. Açık rıza şartı, konutun aile konutu olmasından doğar ve tapuda şerh bulunmasa da geçerlidir. Şerhin önemi üçüncü kişiler bakımındandır: şerh yoksa, evi satın alan ya da üzerinde hak kazanan kişi tapu kaydına iyiniyetle güvendiğini ileri sürebilir.

Eşim evi benim rızam olmadan sattı. Ne yapabilirim?

Kanun aile konutunun devrini diğer eşin açık rızasına bağlar; rızanız alınmadan yapılan devre karşı dava yoluna gidebilirsiniz. Davada alıcının konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediği ya da bilmesi gerekip gerekmediği önem taşır. Tapuda aile konutu şerhi varsa alıcı bu kaydı bilmediğini ileri süremez.

Evimiz kirada ve sözleşme eşimin adına. Ev sahibi sözleşmeyi yalnızca eşime bildirerek feshedebilir mi?

Kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline geldiyseniz hayır. Bu durumda kiralayan, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren fesih ihtarını hem eşinize hem size ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Bu güvenceden yararlanmak için bildirimi kiralayana yazılı ve ispatlanabilir bir yolla yapmak yerinde olur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.